Documenti Catastali e Urbanistici da Verificare durante la Compravendita di un Immobile.

Cosa è la Planimetria Catastale e quanto è importante quando si vende o acquista un immobile.

Prima di spiegarti come evitare di comprare una Casa e scoprire (troppo tardi) che è abusiva, vorrei che iniziassimo a parlare la stessa lingua.

Prima di tutto preferisco spendere due parole per spiegarti per bene cos’è una Planimetria Catastale, prima ancora di metterti in guardia da alcuni rischi che (grazie a qualche informazione in più) puoi evitare con facilità.

La Planimetria Catastale è un documento che riproduce in scala e in pianta un immobile.

Per intenderci è quel disegno tecnico che ti viene consegnato quando sei in trattativa per vendere o acquistare Casa e che, comunemente, viene chiamato “piantina”.

La Planimetria contiene tutta quella serie di informazioni utili a identificare l’immobile. Al suo interno è riportata la tipologia dell’immobile (unità residenziale, locale commerciale, garage), il numero di stanze che compongono il complesso, gli eventuali bagni, le dimensioni di ciascun ambiente, il piano su cui è situato l’immobile, la data di compilazione e il nome del tecnico che ha redatto il documento.

La Planimetria riporta dati e informazioni utili a verificare alcuni fattori ancora prima dell’avvio dell’atto notarile.

Tra questi fattori vi è la metratura, la categoria catastale (indice utilizzato in Italia per classificare gli immobili), l’indirizzo, lo spazio calpestabile, la rendita catastale (valore fiscale che viene usato per stabilire quanto vale un immobile ai fini dell’IMU, qual è il valore catastale ai fini di donazioni e delle imposte ipotecarie e qual è il valore erariale del bene), la suddivisione degli ambienti e la distribuzione interna dei locali.

È proprio tenendo conto di questo documento che vengono stipulati gli atti notarili durante la fase di acquisto o di vendita dell’immobile.

Conformità Catastale e Conformità Urbanistica.

Quanto rischi se progetti e documenti non combaciano con lo Stato di Fatto dell’Immobile?

L’articolo 19, comma 14, del decreto legge n.78 del 2010 dalla legge di conversione n.122 del 2010, parla di obbligo a presentare la Planimetria Catastale aggiornata allo Stato di Fatto dell’immobile (com’è realmente e com’è effettivamente disposto) oggetto della vendita.

Ciò significa che è obbligatorio che vi sia conformità catastale tra l’immobile oggetto di compravendita e quanto riportato sul documento planimetrico.

C’è conformità catastale quando c’è corrispondenza tra i dati catastali (tra cui anche la Planimetria) e la reale disposizione dell’immobile. Questo concetto non va però confuso con quello di conformità urbanistica (o regolarità urbanistica) che si presenta quando c’è corrispondenza tra lo Stato di Fatto dell’immobile e il titolo abilitativo con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e la realizzazione dello stesso.

Il motivo per cui devi fare attenzione è solo uno: DI COSTRUTTORI EDILI DISONESTI NE ESISTONO! (nell’80% dei casi vi è un abuso edilizio di cui non si sa nulla).

Succede spessissimo, infatti, che un appartamento viene modificato in maniera diversa rispetto a quanto contenuto nel progetto presentato in Comune e, quando capita questo, non può essere dichiarata conformità urbanistica.

Mi spiego meglio.

Se all’atto notarile dichiari conformità, ma in realtà conformità non esiste perché lo Stato di Fatto dell’appartamento non coincide con quanto scritto nel progetto, ne sei completamente RESPONSABILE.

Quindi, se il costruttore ha fatto il furbo e ha fatto lavori nell’immobile SENZA dichiararli nel progetto e quindi SENZA informarti, e tu ignaro di tutto compri quell’immobile, diventi pienamente responsabile dell’abuso edilizio.

È di FONDAMENTALE IMPORTANZA verificare queste coincidenze PRIMA di concludere un affare di compravendita, evitando così le pesanti sanzioni previste in questi casi.

La sanzione varia a seconda del caso e va dalla dichiarazione di nullità dell’atto di vendita fino alla sua risoluzione per colpa del venditore, e ai risarcimenti (pesantissimi) a favore dell’acquirente.

Ti faccio un esempio.

Se compri una Casa in cui le recinzioni non combaciano esattamente con quelle che risultano nella Planimetria, ma attraversano la proprietà di altri o altri stanno usando parte del tuo giardino, sorgono problemi grandissimi.

Qui rientrano i diritti di proprietà acquisiti da parte tua e da parte di terzi e se la cosa non viene risolta bonariamente, rischi di aver bisogno di un pozzo di soldi.

C’è solo una cosa da fare: PRIMA della stipula dell’atto notarile e PRIMA della proposta di acquisto VERIFICA e nel caso SISTEMA ogni tipo di conformità, prima che sia davvero troppo tardi.

Le cose da fare sono:

1. Prendi la Planimetria, fa una visione della casa e verifica che lo Stato di Fatto sia conforme a quello indicato sul documento.
2. Per verificare la conformità urbanistica, accedi agli atti e ai progetti consegnati in Comune e accertati che i progetti combacino con lo Stato di Fatto della Casa.

Se non c’è Conformità Catastale (quindi se la Planimetria riporta dati differenti dallo Stato di Fatto) non incorri in problemi chissà quanto grossi: ti basterà rifare la Planimetria.

Se non c’è Conformità Urbanistica (quindi se i progetti consegnati in Comune non combaciano con lo Stato di Fatto dell’immobile) devi sperare che le normative comunali ti diano il consenso per cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che è stato costruito.

Qualora il progetto non sia modificabile, si può decidere di fare delle modifiche allo Stato di Fatto, quindi di mettere mani alla Casa ripristinando muri abbattuti in precedenza, chiudendo finestre ecc.

Un ultimo consiglio: verifica sempre queste due conformità perché l’una non esclude l’altra. Se c’è conformità catastale non per forza c’è conformità urbanistica.

Rivolgiti SEMPRE a un tecnico per questi controlli, PRIMA di procedere con atto notarile e contratto di compravendita.